??半年多前,北京上班族葛靖因低门槛吸引人才的“海河英才”计划成功落户天津。他的生活并没有因此发生太多改变:他和妻子依旧在回龙观地区租房,照样一大早挤地铁到中关村上班。只是,很快他在天津购入了一套房。

??与他一样,彻夜排队落户的人变成了天津各大楼盘里的购房人,一度带火?#35828;?#22320;楼市。

??有“天津故事”在前,更多人对近来大城市放宽或取消落户限制的政策心存顾虑:落户限制取消了,人才进来了,如饥似渴的楼市会不会?#30452;?#28909;钱盯上?被引入城市的,到?#36164;?#20154;才,还是炒房客?

??人才落户短期带动购房需求

??葛靖在天津买的房产很快对外出租,用来补贴小两口在北京的租金。“我这就算天津人才了?”他也有些恍惚。

??作出这样的选择也实属无奈。他在北京一家不错的高科技企业上班,收入不错、前景也不错。但一线城市严格的落户限制和不断攀高的房价,让他不得不把目光转向周边的二三线城市。“天津教育资源不错,即使没法落户北京,也比回河北老家强。”他说了实话,这么做不为自?#28023;?#32780;是为以后的孩子。

??天津楼市随之大?#21462;?#26469;自诸葛找房的数据显示,此前每月仅几千套新房成交量的天津,在政策发布的2018年5月已经飙升至9000余套,此后的6月到8月更是突破了万套以上。

??根据国家发改委近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务?#32602;?#22478;区常住人口100万到300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万到500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。这也意味着,全国更多城市或效仿天津。

??“放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛,也就意味着更多的人可以进入房地产市场,对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。?#21271;?#22771;研究院首席市场分析师许小乐说。在这一轮落户政策宽松的背景下,近?#25913;?#37096;分二线城市纷纷出台了人才引进政策,短期吸引了一定购房需求。除了天津,西安在实施人才落户政策后,落户人口大增,房地产市场明显好转,房价也快速上涨。

??人才引进新政刺激效果?#21482;?/p>

??落户放宽意味着人可以进来,人进来就势必会带来购房需求——眼下房地产市场如饥似渴,重磅政策一出,一向灵敏?#30446;?#21457;商就嗅出新的生机。

??“我们也知道政策是为了城市发展,但目前还是只看到了政策有推动房地产市场?#30446;?#33021;。”石家庄一知名楼盘销售对记者说。一个月前,石家庄出台“零门槛”落户政策。石家庄此举也被解读为调控松绑。世联行发布数据显示,2019年年初,石家庄整体可售面积约620万平方米,去库存?#25226;?#21147;山大”。

??在?#30340;?#30475;来,这类政策也将对城市群发展有较为明显的导向作用,“尤其会影响成渝、哈长、长江中游、北?#23458;濉?#20013;原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力?#21462;!?#26131;居研究院研究总监严跃进说,从后续成长性来看,长江中?#25105;?#21450;关中平原或是后续可以重点关注的区域。换句话说,这些有望成为房企未来重点进军的区域。

??如何平衡房地产开发和城镇化水平、人才需求和稳定楼市的关系,考验着不同城市的管理者。

??“对基本面较好的二线城市会带来利好。”许小乐认为,对于部分仍有购房社保缴纳年限的城市,其购房需求短期内可能会有所增加;而经?#27809;?#26412;面略差、人口吸引力不足的城市,影响相对较弱。常住人口300万至500万的大城市,全面放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制的新政,将使得济南、青岛、杭州等城市迎来利好,而西安、郑州等城市落户政策门槛已经很低,人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。

??此外,对于超大城市和特大城市,虽然要求加大落户规模,但对于北京和上海来说落户将依旧困难,需求难以短期内释放。“深圳、南京、武汉等城市,人口仍有流入空间,长期来看会对其房地产市场产生利好。”许小乐说。

??户籍限制放松须防借机炒作

??来自中原地产的统计显示,截至目前,2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。

??“从力度与数量看,都刷新了历史纪录。特别是二三线城市,人才落户、补贴购房等政策发布井喷。”中原地产首席分析师张大伟说,这些城市吸引来了很多购房者,甚至有可能出现炒房客借助人才政策购房落户?#30446;?#33021;性。

??因“人”而起的楼市波动很快受到了更严厉的调控。仍以天津为例,“海河英才”行动计划公开之后不足一个月,天津市发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知?#32602;?#21152;强房地产市场调控。

??有了前车之鉴,未来将享受到落户政策红利的城市应先做好准备,应对可能带来的楼市影响。许小乐说,在放开户籍限制时,也应该适当增加住房建设用地供应,实?#23567;?#20154;地?#22812;场保?#36991;免供需矛盾扩大;继续做好房地产市场管控,?#20048;?#20511;机炒作,造成短期市场波动。

??与此同时,这次政策发?#23478;?#26126;确了租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户的概念,甚至提到了?#25226;故?#22320;方政府主体责任”的概念。严跃进表示,后续在租赁住房和落户方面,各地可能会有更多的政策鼓励内容,利好租赁用户的权益保障。

??人才对城市的作用应该?#25250;?#21160;产业发展,而不是炒热房地产业。“人才政策不能成为房地产调控的窗户,限购关上了投资炒房的大门,太宽松的人才引进政策又来扩大购房窗口。”张大伟说。