??2019年1月,长春商品住宅市场平稳开年,改善性居住需求呈现缓慢释放态势。

??出台政策

??2019年1月1日起执行长春市商品房预售资金监督管理办法:项目各工?#25506;?#28857;的用款使用计划是根据项目所需的基础施工、建筑安装、材料设?#28014;?#37197;套建设等费用确定项目工?#25506;?#35774;费用,并按照项目建设方?#28014;?#26045;工进度编?#39057;?#36164;金使用计划,资金使用计划应按照预售要求达到的形象进?#21462;?#35268;划设计总层数一半、主体结构封顶、达到建设工程竣工验收备?#28014;?#23436;成不动产首次登记等五个环节设置资金使用节点,并合理确定每个节点的用款额?#21462;?/span>

??(一)取得《商品房销(预)售许可证》的,可使用商品房预售资金监管额度的百分之三十;

??(二)建成层数达到规划设计总层数-半的,可使用商品房预售资金监管额度的百分之五;

??(三)达到主体结构封顶的,可使用商品房预售资金监管额度的百分之八十;

??(四)达到建设工程竣工验收备案的,提交其证明文件,可使用商品房预售资金监管额度的百分之九十;

??(五)预售商品房完成不动产首次登记后,予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。

???#30340;?#35266;点:

??对于预售资金管理的政策全国的主要城市基本?#21152;?#26045;行,东北三省四市当中哈尔滨更是早在2011年就出台了相应政策, 2017年9月大连开始施行,沈阳在2018年5月份开始施行。长春在东北的主要城市的施行当中最后出台相应的政策。

??该政策的出台主要是规范开发商的资金使用,?#20048;?#22240;开发商资金断裂导致购房者出现人财两空的现象。主要目的也是为了规范整个房地产市场健康?#34892;?#30340;发展。对于普通购房者来说,该政策的出台对于购房者买房影响较小,但是对于已经达到预售证获取标准未能签订购房合同的项目需要更加谨慎。对于高周转的开发商来说,本次政策的出台将会对开发商的融资渠道提出更高要求。政策出台主要是对小开发商以及快速扩张的开发商影响较大,对于全国性房企来说由于融资渠道较多?#23548;视?#21709;较小。对于长春市场来说,市场集中度将会进一步增强,规模性的品?#21697;?#20225;市场?#21152;新?#20250;越来越高。对于小型房企来说,小而美、小而精的项目将会是越来越多本土企业的选择。但是对整体房价的走势以及发展影响较小。

??宏观政策及市场动态小结

??商品房预售资金监督管理该政策的出台主要是规范开发商的资金使用,?#20048;?#22240;开发商资金断裂导致购房者出现人财两空的现象。主要目的也是为了规范整个房地产市场健康?#34892;?#30340;发展。对于普通购房者来说,该政策的出台对于购房者买房影响较小,但是对于已经达到预售证获取标准未能签订购房合同的项目需要更加谨慎。

??对于纯新区来说,在成立之初已有规划,现在规划更加具体,新区设想面貌越来越明朗,对区域内居民?#25250;?#22909;消息。但是新区?#30446;?#36895;发展还需要更多的政策推动。

??土地市场-供求综述

??2019年1月整体土地市场?#26377;?018年末走势,供地量?#20013;?#25910;紧,其中经营性土地?#31354;?#27604;80%。

??◆供地占地面积72.17万㎡,环比下降40.21%,同比上涨27.03%?#36824;?#22320;10幅,环比下降23.08% ,同比上涨66.67%。

??◆成交占地面积68.19万㎡,环比下降28.27%,同比上涨48.19%;成交8幅,环比下降42.86%,同比上涨14.29%。

??◆成交楼板价2728元/㎡,环比下降11.17%,同比上涨103.04%。

??◆供地占地面积57.74万㎡,环比下降40.57%,同比上涨116.51% ?#36824;?#22320;5幅,环比下降54.55%,同比上涨25%。

??◆成交占地面积44.62万㎡,环比下降38.29%,同比上涨16.4%;成交6幅,环比下降40%,同比上涨20%。

??◆成交楼板价3220元/㎡,环比下降5.41%,同比上涨135.55%。

??商品住宅综述

??1月商品住宅供应?#30475;?#24133;骤减,成交量小幅减少,成交价格上涨,市场需求未减。

??◆供应面积19.28万㎡,环比下降89.18%,同比下降10.16%

??◆成交面积89.39万㎡,环比下降3.79%,同比上涨38.79%

??◆成交均价8629元/㎡,环比上涨4.66%,同比上涨4%

??◆2019年1月供应?#30475;?#24133;减少,两个区域?#34892;?#21697;上市,净月区供应量9.14万㎡,南关区10.14万㎡。成交量高新北区最高,均价6322元/㎡,区域内三个项目后备案量较大,价格低,拉低了整体区域价格。

??商品住宅存量及去化周期

??截止1月住宅可售存量为1065.51万㎡,去化周期11.71个月,净月区存量最大,奢岭镇去化周期最大。

??◆截止1月住宅可售存量为1065.51万㎡,本月供应量的大幅减少使得存量下降,按照最近3个月的月均去化量91.03万㎡计算,还可以去化周期约为11.71个月,预计未来两个月市场存量会减少。

??◆净月区目?#25353;?#37327;最大226.94万㎡,环比上月有所减少,按照区域最近3个月的月均去化量9.3万㎡计算,需要去化24.41个月。

??商品住宅-排行榜

??1月份商品住宅成交量TOP20中,高新南区无项目进榜, 30%项目集?#24615;?#39640;新北区,6个项目成交均价超过万元。

??◆本月榜单中排名第一位盛世北湖春天、第六七八名中航御湖天城、君悦豪庭、卓扬北湖湾,第十四名晨光国际花园项目均为后期集中备案项目。

??◆榜单中大众置业悦榕湾、华大城、中铁城三个项目成交均价8300-8700元/㎡之间,在市场中价格偏中低,以刚需产品为主,销量偏好。

??◆榜单中项目成交量合计48.64万㎡,占当期全市整体住宅市场54.4%。其中成交均价在万元以上的项目有6个,9000元/m以上的项目有2个。

??◆各项目价格受房企品牌及产品定位所影响。

??◆高新北区成为市场火热区域。

??企业表现-排行榜

??

◆本月盛世北湖春天以及君悦豪庭继续集中备案,因此成交受影响不大。本月成交面积依然排在所有项目的第一名。

◆万科、中海以?#25353;?#20247;仍然是长春销售最高的公司之一, 成交面积位居前?#23567;?/span>

◆北?#24179;?#30340;领秀蓝珀湖项目去年年底新增供应,本月成交面积?#20013;?#19978;涨。

◆澳海富春山居、天润地产的卓扬北湖湾均为12月份新增供应开盘上市,本月成交表现良好。